¿Qué es y cómo obtener la Cédula de Habitabilidad?, aquí

La cédula de habitabilidad no es más que un tipo de requisito administrativo, por el cual una vivienda puede ser considerada para vivir en ella. En el presente artículo descubrirás todo lo relacionado con este tema.

¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?

Es un documento administrativo que acredita el cumplimiento de los requisitos mínimos para que una vivienda pueda ser habitada, además estos pueden variar según la Comunidad Autónoma en la cual se encuentre localizada. Sin embargo, en la mayoría de los casos se solicitará información sobre el tamaño de la superficie del lugar, así como la altura, los huecos y otros elementos necesarios para su medición precisa.

Adicionalmente, debes tener en consideración que estos datos tendrá que gestionarlos un individuo con título de Técnico en Arquitectura y luego esta información deberá ser validada por un funcionario de la municipalidad, quien a su vez firmará la cédula de habitabilidad. Te invitamos a leer sobre Renovar Cédula de Habitabilidad.

Ahora bien, ¿cómo se puede identificar uno de estos documentos?. Al igual que los requisitos anteriormente mencionados, puede variar según el lugar que se encuentre en España, pero en la mayoría de los casos la cédula de habitabilidad presentará la siguiente información:

• Lugar donde se encuentra ubicada la vivienda.
• Extensión útil.
• La cantidad de habitaciones y espacios que posee.
• Umbral máximo de ocupación.
• Nombre del individuo certificado que realizó la toma de los datos.

¿Para qué se utiliza este documento?

La razón por la cual se pide el uso de este documento administrativo, como se mencionó anteriormente, es para poder indicar que una vivienda cumple con todos los requisitos de saneamiento y estructura necesarios para ser considerada como un lugar donde puede vivir una persona.

Adicionalmente, tiene otros beneficios poseerla:

• Garantizar el acceso a los servicios públicos básicos, como el agua, gas y electricidad.
• La posibilidad de vender o alquilar la propiedad.

Tipos de Cédula de Habitabilidad

En la actualidad, en las Comunidades Autónomas que solicitan el empleo de este tipo de documento, el mismo puede contar con diferentes clases, las cuales pueden ser las siguientes:

• Si las personas deciden construir un nuevo hogar, las mismas deberán tramitar la documentación necesaria para obtener la «Cédula de Primera Ocupación«.
• Por otro lado, si tienes una vivienda antigua, la cual ha sido previamente ocupada por otros individuos. En estos casos lo que debes tramitar es una «Cédula de segunda ocupación«, que también se suele denominar como «cédula de habitabilidad en vivienda antigua«.
• Por último, la «Cédula de Primera Ocupación de Rehabilitación» te servirá cuando hayas realizado algún trabajo en reparación o mejoramiento del lugar.

¿Por qué se necesita este documento?

En general, el certificado de ocupación es obligatorio para todas las viviendas, pero en algunos casos se requiere la licencia de primera ocupación. Sin esto no se pueden realizar solicitudes de electricidad, gas y agua. También se puede extender a otras situaciones, como el otorgamiento de una hipoteca o la reagrupación familiar de extranjeros.

En los casos en que se realicen nuevas construcciones o se hayan llevado a cabo modificaciones que alteren la estructura principal y pueda así alterar la habitabilidad de la vivienda, en estas situaciones tendrás que presentar la documentación antes de que puedas vivir en ella. Sin embargo, aquellas edificaciones que tengan la categoría de protección general, estarán exentas de presentar esta cédula de habitabilidad por 25 años.

Aun así, a continuación se indicarán las situaciones más comunes para las cuales se requiere de este documento:

Para la venta de un inmueble o piso

Este tipo de documentación puede ser solicitada para la obtención de una propiedad que sea destinada a la habitación del individuo, siempre y cuando las leyes de la localidad lo exijan. Ya que, como se mencionó anteriormente, solo en algunas Comunidades Autónomas te solicitarán la cédula de habitabilidad para vender o comprar un piso, estas podrían ser Asturias, Cataluña o Murcia.

Pero pueden darse algunos casos excluidos de la norma en los que podrás vender un piso o inmueble para la habitabilidad sin la necesidad de tener esta documentación. Por lo tanto, en un trámite de vivienda, siempre que no sea una construcción nueva, las partes involucradas podrán acordar por mutuo acuerdo la no entrega del mismo en los siguientes casos:

• Al momento que tengas el deseo de hacer modificaciones de cualquier índole en el hogar, en estas situaciones tendrás que dejar registro de esas intenciones como futuro nuevo poseedor de la vivienda. De tal manera, podrás gozar del beneficio de no presentar la cédula de habitabilidad.
• Otro de los momentos en los cuales no es necesario su uso, es si tú inmueble no será habitado, por ejemplo, que esté destinado a un negocio. Para poder dejar esto registrado, las partes involucradas así lo deben expresar.
• Por último, si hay motivos que validen que no sea adecuada la presentación de tu cédula de habitabilidad antes del proceso de entrega del lugar y por ende, las partes involucradas decidan por mutuo acuerdo llevarlo a cabo después. Sin embargo, tendrás que presentar la solicitud del documento registrado, de forma que se valide que los requisitos del sitio cumplen con lo necesario para la obtención del certificado.

En consecuencia, si bien este documento es generalmente necesario para la compra-venta de una casa, es posible firmar la escritura sin cédula de ocupación en casos muy concretos. Además, tendrás que considerar que no poseer esta documentación en los lugares donde es obligatorio y realices este tipo de trámite, podrás recibir importantes sanciones monetarias.

Por otro lado, si eres la persona que adquiere la propiedad, es posible que mañana también tengas que enfrentar consecuencias negativas. Pues si por ejemplo, vives en un pueblo catalán, ante el desalojo de una vivienda que no dispone de esta documentación, las personas que allí habitan no podrán acceder a los recursos públicos ni a la oficina de urgencias.

La Cédula de Habitabilidad en el Alquiler

Si posees una casa que no tiene este documento llamado certificado de habitabilidad, entonces debes comprender que este lugar no es completamente legal. Esto significa que no alquilarías legalmente un piso para vivir, sino algún otro tipo de propiedad. Por ejemplo, una situación bastante habitual es alquilar una vivienda sin certificado, sin que esté destinado a uso residencial. Además, es imprescindible en cualquier arrendamiento de este tipo y debe ser entregado a los nuevos residentes.

De lo contrario, la implementación de este tipo de trámites sin documentación puede tener consecuencias tanto para el propietario como para el inquilino.

En este sentido, se pueden complicar procesos tan básicos como el registro de mercancías, tampoco se puede contratar un seguro de hogar, ya que el inmueble no se considera como tal. De la misma forma, el propietario puede ser multado por alquilar una vivienda sin cédula de ocupación. En las sociedades catalanas, por ejemplo, las multas pueden superar fácilmente los 100.000 €.

Solicitud de Hipoteca

En primer lugar es bueno saber que puedes solicitar la hipoteca sin tener el cédula de habitabilidad. Sin embargo, no es procesado por el organismo responsable, de modo que se deben cumplir una serie de requisitos y garantías para que el banco pueda otorgar el préstamo. Uno de estos requisitos es que la propiedad cuente con este tipo de documentación y esté actualizada. Te invitamos a leer sobre Informe Pericial.

Por lo tanto, en ausencia de este tipo de documentación se entiende que no se puede hacer referencia específicamente a una vivienda, ya que legalmente la propiedad no se considera como tal y por tanto, no podrás acceder a una hipoteca para ella.

Sin embargo, a veces puedes firmar una hipoteca sin ella, el problema es que no te enfrentarás a una hipoteca de este tipo, sino a una hipoteca para negocios, locales comerciales, oficinas, fincas rústicas, entre otras. Y, a su vez, el importe de la misma podría ser menor que la correspondiente a una casa.

Casos donde no es necesario este documento

Existen casos excepcionales en los que la presentación de este documento no es obligatoria. En un traspaso de vivienda, cuando no se trate de obra nueva, los implicados en la operación podrán acordar no emitir el certificado cuando el negocio sea reformar o demoler la misma. De esta forma, la intención del futuro propietario de reformar o demoler la propiedad debe inscribirse en el registro, ya que de ello depende la exención de la obligación de emitir el certificado.

Por otro lado, tampoco podrá solicitarse cuando el uso del inmueble sea diferente al de la vivienda, de modo que los interesados ​​deberán reconocerlo expresamente. Además el documento podrá suprimirse si, por motivos justificados, no es posible presentar los requisitos necesarios antes de la escritura de cesión del alojamiento y el cedente y el comprador acuerdan hacerlo posteriormente.

No obstante, será necesario presentar la solicitud de cédula de ocupación registrada, con el fin de acreditar que las condiciones de la vivienda son óptimas para la obtención del citado.

Normativa de la Cédula de Habitabilidad

Es importante que sepas que la regulación que rige las cédulas de habitabilidad en territorio español es competencia de cada una de sus Comunidades Autónomas. Por lo tanto, a continuación podrás comprobar cuáles son estas normativas según la Comunidad a la cual pertenece.

• Asturias: si posees alguna propiedad o deseas tener una en este territorio, el cual será destinado a la vivienda, tendrás que conocer que la regulación competente en esta zona se encuentra en el Decreto 39/1998, de 25 de junio, como también el Decreto más reciente identificado como 73/2018, de 5 de diciembre. En este último, lo que se hizo fue suprimir la documentación de primera ocupación, mientras que la de segunda ocupación y primera ocupación de rehabilitación siguen vigentes.
• Cantabria: en el caso de que la vivienda se encuentre dentro de la jurisdicción legal y administrativa de esta comunidad, es bueno que sepas que la normativa que regula la documentación es el Decreto 141/91, de 22 de agosto. De la cual se puede mencionar que plantea diferentes tiempos de vigencia según de la cédula de habitabilidad y según el tipo de construcción. Por lo general, deberá renovarse cuando se cambie el titular del alquiler o del ocupante. En el caso de hoteles, locales de hospedaje, residencias, pensiones, internados, esta tendrá que actualizarse a los 5 años.
• Cataluña: toda vivienda que se encuentre en este lugar deberá tener al día la documentación pertinente, así lo establece la normativa que rige los asuntos legales y administrativos denominada Decreto 141/2012, del 30 de Octubre, el cual destaca que cada edificación destinada para el hábitat de personas tiene una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación como aquellas de primera ocupación de rehabilitación. Cumplidos estos lapsos, tendrá que actualizarse.
• Extremadura: el marco normativo que impera en este territorio para todos los asuntos relacionados a la vivienda es el Decreto 113/2009, de 21 de mayo. El cual indica que la cédula tendrá una vigencia de 10 años.
• Islas Baleares: cada una de las residencias construidas o que se construirán en estas islas, deberán tener toda la documentación legal prevista en el Decreto 145-1997, de 21 de noviembre. Dentro de este territorio, las cédulas de habitabilidad tendrán una duración de una década.
• La Rioja: para las edificaciones de este lugar y aquellas que estén destinadas a la vivienda, deberán contar con la documentación necesaria según el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre. De esta normativa, debes saber que el período de vigencia de la cédula de habitabilidad es de 5 años.
• Murcia: en este territorio rigen las regulaciones establecidas por Ley 5/1995, de 7 de abril. En la cual se destaca que la cédula tendrá un período de utilidad de 15 años.
• Navarra: si tienes una propiedad para la habitación en este lugar, debes saber que la normativa que impera es el Decreto foral 142/2004, de 22 de marzo. En esta normativa se presentan dos puntos de que pueden ser útiles, en primer lugar las cédulas tendrán una vigencia de 10 años, y por otro lado, en esta comunidad se definen la documentación de primera ocupación como Cédula A y las de segunda ocupación como Cédula B.
• Comunidad Valenciana: toda vivienda que se encuentre dentro de este territorio tendrá que regirse según la normativa impuesta en el Decreto 161/1989, de 30 de Octubre. En el cual se establece una vigencia de la cédula de una década.

Preguntas frecuentes sobre la Cédula

En la mayoría de los casos, a las personas con la necesidad de tener en sus manos una cédula de habitabilidad, le surgen una serie de dudas con respecto a ella. De tal manera, puede que te interese conocer cuáles son y saber qué se hace en esas situaciones.

¿Cómo se obtiene la Cédula de Habitabilidad?

Como se mencionó anteriormente, la obtención de este tipo de documento estará sujeto a las normativas mencionadas de cada Comunidad Autónoma, sin embargo, en la mayoría de los casos se necesitará la participación de un técnico calificado que recabe la información del terreno. Aun así, puede haber la posibilidad de que, contando con la escritura pública de la propiedad, ya puedas solicitar por tu cuenta este documento para la vivienda.

¿Podrías vivir sin tener la documentación?

Es posible prescindir de él, pero puede complicar algunos trámites o procesos como solicitar un seguro de hogar, dar de alta los suministros de luz, agua y gas e incluso resultar en multas. Vivir de esta manera es más común de lo que piensas, no es extraño encontrar una casa o edificio sin esta documentación.

Debes tener en cuenta que estos lugares seguirán apareciendo en portales inmobiliarios y solo anunciados como otra vivienda a pesar de que no cuentan con la certificación requerida para residir legalmente y hay mucha gente que los compra sin tener en cuenta esta información. También hay quienes prefieren comprar un terreno y vivir allí por el alto precio de la vivienda.

Además, debes considerar que encontrarte sin cédula de habitabilidad es sinónimo de sanción, ya sea local, oficina, estudio, entre otras cosas. De tal forma que se inicia un trámite para legalizar la situación o devolver la propiedad a su estado anterior y se abre un expediente sancionador. Por otro lado, si te encuentras en situación de expulsión y no cuentas con este tipo de documento, tendrás dificultad o imposibilidad de acceder a los recursos públicos o de emergencias.

¿Qué sucede si se adquiere un hogar que no posea cédula?

Este tipo de actividad realizada sin documentación es muy común, porque muchas veces el comprador desconoce la importancia de que la vivienda tenga este certificado y no lo verifique en el momento de la compra. Para saber si se requiere este requisito de legalidad, lo único que tienes que hacer es acudir a la oficina del Ayuntamiento donde se encuentra la propiedad y consultar si se solicita la documentación en ese punto. Te invitamos a leer sobre ¿cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?

¿Quién costea la cédula de habitabilidad?

Dependiendo del tipo de actividad en la que se base la casa, podrás saber quién se encargará de pagarla. En caso de venta, es responsabilidad del vendedor hacerse cargo del certificado de ocupación. Sin embargo, puede darse el caso de que se llegue a un acuerdo entre las partes que estipule que el comprador será responsable de ello. Incluso si en un alquiler es responsabilidad del propietario, se puede acordar quién tendrá que solicitarlo y pagarlo.

Licencia de ocupación y cédula, ¿son lo mismo?

En primer lugar, recuerda que la cédula de habitabilidad, como se mencionó anteriormente, solo está disponible en algunos territorios del país, pero las licencias pueden ser emitidas por cada municipio del territorio nacional.

Estas licencias de primera ocupación no son más que una documentación que se envía para acreditar que el edificio, la vivienda o una construcción en general fue construida y ejecutada como consecuencia del proyecto de obra técnica que se presentó previamente a la administración pública competente. También se utiliza para legalizar cambios menores realizados a la obra original, siempre que las normas legales vigentes permitan su legalización.

De tal manera, podrás observar que la licencia de ocupación viene siendo una especie de cédula, ya que cumple con los mismos objetivos que esta. Además, ella se encuentra vigente en los territorios españoles donde no es necesario el trámite de la cédula de habitabilidad, como puede ser Andalucía, Castilla y León, el País Vasco, Aragón, entre otras comunidades.

Como dato adicional, en el caso que vivas en la comunidad valenciana, debes saber que la cédula de habitabilidad que se tramita en ese territorio se denomina como Licencia de Segunda Ocupación.

¿Toda vivienda en Madrid necesita de este documento?

Debes tener en cuenta que desde la entrada en vigor del nuevo decreto 111/2018 de 26 de junio, queda abolido el otorgamiento de este tipo de documentación como condición imprescindible para el reconocimiento de la habitabilidad de una vivienda. Sin embargo, este procedimiento fue reemplazado por el primer permiso de ocupación y operación. Esta licencia verifica que las obras y actividades se han realizado según lo previsto. Además, será necesaria en los casos que se mencionan a continuación:

• Las edificaciones nuevas destinadas para vivir y reestructuración general.
• Aumento del número de viviendas en un edificio.
• La transformación de locales comerciales en viviendas.

Las instalaciones y establecimientos que se regulen por LEPAR, necesitarán una licencia de funcionamiento municipal o declaración de responsabilidad que deberán tramitar antes del inicio de su actividad. Si optas por la primera opción, la licencia municipal de funcionamiento se otorgará en el momento de la primera ocupación y operación, teniendo en cuenta que la documentación deberá ser complementada de acuerdo con la ley.

Sin embargo, si prefieres la declaración responsable, tendrás que reunir los requisitos que se han mencionado antes y entregar la documentación que se establece en la Disposición Adicional Novena de la normativa vigente de la Comunidad, así como en sus normas de desarrollo.

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