Es posible que sin ser propietario de un inmueble o incluso siéndolo, necesites solicitar un derecho de vuelo, para que puedas realizar ampliaciones o construir alguna nueva planta, como parte de la normativa dentro de la ley de propiedad horizontal. Por ello te recomendamos conocer todos los detalles de este tipo de pacto trascendental que está regulado legalmente, aunque puede ser un derecho limitado en función de su contenido y extensión; no te lo pierdas, ya que es muy interesante.
Índice de contenido
¿Qué es un Derecho de Vuelo?
Como todos saben en países como España, encontrar un solar vacío dentro de una de las grandes ciudades es prácticamente imposible. A nivel del suelo urbano, todos los espacios prácticamente han sido tomados para la construcción de edificios.
Hay quienes piensan que una alternativa puede ser demoler los edificios viejos, pero en su mayoría son conservados como centros históricos y como tal, se encuentran amparados por la Ley al considerados Patrimonio Nacional.
No obstante , debes saber que dentro del planeamiento urbanístico, se sigue una cierta normativa en la cual se establece que en cada parcela es posible construir un determinado número de plantas; por lo que algunas de estas viejas edificaciones cuentan con menos niveles de los que representan su capacidad.
Esto permite que se puedan edificar más plantas, lo que sencillamente representa el derecho de vuelo que se tiene para construir sobre un determinado nivel preexistente. Este derecho pertenece al propietario del inmueble pero como derecho real, puede ser vendido a cualquier otra persona. Esto significa que el derecho de vuelo regula la altura y profundidad de las casas y edificios, otorgando a los propietarios los lineamientos sobre las plantas que pueden o no construir en determinada propiedad.
Siempre es recomendable leer la normativa legal con respeto al derecho de vuelo; para poder entender que se trata de un derecho perpetuo, limitado dentro de una comunidad que culmina dentro de un sistema de propiedad horizontal, donde un edificio es parte de varios propietarios y sus áreas comunes forman el elemento que es susceptible de ser considerado el derecho de vuelo.
Propiedad del Derecho de Vuelo
Se trata de un derecho real sobre una propiedad ajena con vocación de dominio, dentro de lo cual se considera que será de quien sobreedifica un inmueble.
Para poder entender mejor esta ideal; debes saber que dentro del Código Civil en su artículo 396 CC, se hacer referencia al derecho de vuelo, basado en la propiedad horizontal y considerando los derechos de copropiedad de los elementos comunes de un edificio, dentro del cual cada propietario cuenta con un piso.
Si por ejemplo el dueño de la planta alta desea edificar, para contar con una nueva planta, será necesario que desafecte el vuelo, para evitar que sea considerado un elemento común y se le pueda otorgar el derecho de vuelo para su construcción, ya que en caso contrario esta nueva edificación será propiedad de todos los vecinos.
Un aspecto importante es destacar que no es lo mismo derecho de vuelo que derecho de superficie, ya que en este último el propietario del suelo, no representa el propietario del vuelo.
Se debe saber que el derecho de vuelo es un elemento común en un inmueble de propiedad horizontal, el cual es perpetuo; mientras que el propietario de un derecho de superficie, puede serlo de forma temporal hasta su venta.
Te invitamos a leer sobre demanda por incumplimiento de contrato y todo lo relacionado a este interesante tema.
¿Cómo se obtiene un Derecho de Vuelo?
Puedes considerar el Derecho de Vuelo como un espacio al aire libre que se puede comprar o vender; por lo que para adquirirlo solo es necesario que te dirijas a una gestoría, inmobiliaria o cualquier despacho profesional dedicado a ofrecer estos servicios; ya que frecuentemente cuentan con abogados y arquitectos que te pueden asesorar adecuadamente.
Antes de adquirir un derecho de vuelo es indispensable que valores la posibilidad de que la edificación actual soporte una nueva planta sobre ella, que representara un incremento considerable de peso para su base, donde además es posible que debas modificar el ascensor o crear escaleras de acceso.
Todos estos aspectos debes tomarlos en consideración, ya que el derecho de vuelo implica construir uno a más plantas, en un edificio existente. Para ello es recomendable realizar esta valoración de la nueva edificación, a fin de ponderar si es factible realizarla.
Es importante que te asesores por profesionales competentes en esta materia y además formalices un contrato con los propietarios del inmueble, para que sepas cuanto te costara la compra del derecho de vuelo y bajo qué condiciones realizaras la construcción.
Esto sin duda será determinante en tu decisión de comprar un derecho de vuelo, si lo establecer previamente su rentabilidad; un punto del que te estaremos hablando a continuación. Conoce también ¿Cómo saber de quién es una propiedad?
Rentabilidad de un Derecho de Vuelo
Es difícil establecer de forma general si un derecho de vuelo es rentable o no, ya que al igual que durante la compra de cualquier inmueble, dependerá del precio al que se está vendiendo; además de otras condiciones que pueden estar asociadas, como condiciones del inmueble, accesibilidad, ubicación dentro de una ciudad o incluso si es un recurso patrimonial de la nación.
Debes saber que algunas veces un derecho de vuelo puede ser una mala inversión; de hecho muchas personas no lo quieren ni regalado, en función de una serie de condiciones a las que te sugerimos echar un vistazo.
Precio del suelo en la Zona
Sin duda el valor del suelo en determinadas zonas dentro de la ciudad puede ser mayores que en otras. Adquirir un derecho de vuelo dentro de un centro urbanísticos prestigioso o popular, siempre es rentable, al igual que en las ciudades intermedias, que cuentan con adecuados servicios y que son usualmente frecuentadas.
Pero si te diriges a un pueblo, más aun si es pequeño, podría no ser rentable adquirir un derecho de vuelo, por lo que en este caso es preferible que construyas directamente en un solar vacío.
En definitiva el valor de una área urbanística, será lo que te indique si es rentable invertir en la compra de un derecho de vuelo, pues se trata de un lugar dentro del cual podrás disfrutar de muchos otros beneficios, como vender esta construcción a un alto precio en el mercado inmueble.
Accesibilidad de inmueble
Ante de invertir en un derecho de vuelo para construir una nueva planta o hacer una ampliación de alguna existente, tienes que tomar en consideración, el hecho de que necesitaras contar con un adecuado acceso a ella, bien sea mediante un ascensos o a través de escaleras que te permitan el ingreso desde la calle.
En algunos casos puede ser necesario que mejores la accesibilidad de todo el edificio, especialmente si es antiguo. Por lo que debes instalar un ascensor, te representara un gran desembolso, que necesitas valorar, comparándolo con lo que te costaría adquirir una nueva vivienda en lugar del derecho de vuelo.
Algunas personas, cuando realmente están interesadas en construir en un determinado edificio, lo que hacen es adquirir el compromiso de colocar un ascensor para darle accesibilidad a todo el inmueble, a cambio de la cesión del vuelo, lo que podría ser una interesante alternativa.
Condiciones estructurales del inmueble
Para invertir en un derecho de vuelo sobre un determinado edificio, es necesario previamente conocer en qué estado se encuentra actualmente su estructura, con la finalidad de determinar si es factible realizar una nueva planta en él.
Algunas estructuras son realizadas en base a hormigón, siendo necesario reforzar la cimentación y los pilares que le sirven de soporte actualmente, mientras que si es de madera, será necesario reconstruirlo totalmente; en cuyo caso no es rentable la idea de comprar un derecho de vuelo en este lugar.
Protección Patrimonial de un edificio
Existen edificios que son parte del legado histórico de una nación, por lo cual se encuentran bajo protección patrimonial. Aunque en su mayoría son públicos, pero en caso de ser privados y estar situados dentro del casco histórico de la ciudad, será necesario que averigües todo lo necesario sobre su grado de protección, ya que en muchos casos no pueden ser ampliados.
No obstante, no está de más que consultes la situación del edificio, pues podría estar ubicado en una zona intermedia de la ciudad, donde sea posible que tengas la posibilidad de ampliar una o dos plantas de él.
Recuerda que para saber si es rentable construir empleando el derecho de vuelo, es necesario estimar los gastos representados por su edificación y el costo del propio derecho, ya que si son muy elevados, es preferible que busques una nueva vivienda o que compres un piso ya existente.
¿Un piso infraedificado vale más?
Sin duda cuanto más se pueda construir en un edificio, su vuelo será mucho más caro. Para calcular el valor de un derecho de vuelo es necesario contratar a un arquitecto profesional, especialmente si se trata de un inmueble grande, robusto y con buena accesibilidad, en el cual se tenga un derecho de vuelo latente.
Cualquier tipo de mejora realizada a un edificio, como es el caso de incorporarle un ascensor, cuando antes no lo tenía; sin duda incrementara su valor, pero la infraedificación puede ser un valor especulativo, siendo necesario estudiarlo al realizar la tasación de un inmueble.
Las principales ciudades de un país, especialmente las capitales se encuentran prácticamente llenas de edificios, comercio, calles o áreas verdes, por lo que pensar en el derecho de vuelo como una alternativa para tener un piso dentro de estas ciudades es una alternativa que debe ser pensada con mucho cuidado.
Es una oportunidad de negocio, pero también puede ser una inversión que te ocasionara dolores de cabeza, ya que si no tomas en consideración las condiciones del edificio, podrías encontrarte con más dificultades de las que puedes enfrentar, y a la larga su costo puede elevarse aún más de lo que has estimado.
Ya que se trata de un edificio habitado, en el que ocasionaras molestias a sus residentes, tendrás que construir a ciertas horas del día y no sabes con qué tipo de daños estructurales puedas encontrarte o las dificultades que se te puedan presentar para tener acceso hasta el lugar donde construirás la nueva planta.
Si aún estas entusiasmado con obtener tu derecho de vuelo para un determinado edificio, te recomendamos contactar con un técnico de confianza para que te asesore, y consultar toda la reglamentación legal al respeto, por lo demás, solo es necesario que pongas manos a la obra y buena suerte.
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