Conoce todo sobre ITE, encargado del control de edificios

¿Tienes una propiedad con cierta antigüedad y desconoces qué es la Inspección Técnica de Edificaciones? En este artículo encontrarás todo lo que necesitas saber acerca de la ITE, control de la condición física de los edificios indispensable para su operatividad, cómo tramitarla, qué ocurre si no la realizas a tiempo. Continúa leyendo para obtener todos los datos.

¿Qué es la ITE?

La Inspección Técnica de Edificaciones es una evaluación periódica a la que deben someterse todos los edificios de viviendas plurifamiliares con 50 años de antigüedad, como bien lo indica la normativa a partir del 26 de febrero de 2011. Aunque en algunas ciudades como Madrid, el tiempo de antigüedad del edificio se cuenta a partir de los 30 años.

Es responsabilidad de cada comunidad tramitar esta inspección.

Los objetivos fundamentales de la ITE según el artículo 21 del Real Decreto-Ley 08/2011 son:

1. Evaluar la adecuación de estos inmuebles a las condiciones legalmente exigibles de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
2. Determinar las obras y trabajos de conservación que se requieran para mantener los inmuebles en el estado legalmente exigible, y el tiempo señalado al efecto.

¿Quién puede realizar la ITE?

Esta revisión solo puede ser realizada por profesionales competentes, es decir, aparejadores, ingenieros de la edificación y arquitectos técnicos especializados en este tipo de materias, quienes garantizarán la obtención de datos fidedignos. El informe o acta tendrá validez dependiendo del técnico seleccionado, por lo que esto es de vital importancia.

¿Qué valora el técnico en la Inspección Técnica de Edificios?

Dependiendo de las normativas locales, existen distintos elementos que deben ser revisados durante la inspección, como lo son:

• La estabilidad del edificio. Se trata de examinar la seguridad del mismo, inspeccionando la cimentación y la estructura.
• El estado de fachadas, balcones, cornisas, aplacados, etc.; así como cualquier otro elemento u ornato exterior que pueda poner en peligro a transeúntes o usuarios.
• Las condiciones de cubiertas y terrazas, para ver si cumplen con los requisitos mínimos de salubridad, supervisando igualmente el estado de las instalaciones de saneamiento, fontanería y electricidad.

En principio, los datos se recopilan a través de la técnica de la observación, es decir, el técnico no debería entrar al inmueble, por lo que no supone molestias mayores a los propietarios. Salvo en casos en los que el técnico requiera ingresar a alguna de las propiedades para inspeccionar con más detenimiento.

Según el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) el informe es una exposición escrita, honesta y objetiva, que describe las circunstancias observadas por el técnico profesional en el edificio o inmdiaciones a evaluar.

¿Cómo se obtiene la aprobación de la ITE?

El técnico determinará si el edificio cumple con los requisitos establecidos en la Ordenanza sobre seguridad y salubridad. Si la evaluación resulta favorable, el técnico gestionará la documentación necesaria ante la Gerencia de Urbanismo, para que el trámite de inspección quede finiquitado y registrado. Por tanto, los propietarios no estarán en la obligación de hacer obra alguna.

Los documentos a presentar ante el Ayuntamiento son: acta favorable de inspección y un plano de situación, donde quede especificados gráficamente los límites de la propiedad, las edificaciones y construcciones inspeccionadas.

Si, por el contrario, el informe resultara desfavorable, es decir, el edificio no cumple con las condiciones  establecidas, será obligatorio realizar las obras de subsanación de las deficiencias detectadas dentro del plazo fijado por el técnico.

¿Qué elementos se deben incluir en el informe desfavorable de inspección?

Si el informe técnico muestra deficiencias, deberá incluir los siguientes detalles:

1. Inventario detallado  de las deficiencias que afecten a la estructura y cimentación, a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de fontanería y saneamiento y a los elementos de accesibilidad existentes en el área.
2. Detalle de las posibles causas.
3. Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se tomen para garantizar la seguridad de los habitantes del edificio, vecinos y transeúntes.
4. Descripción de las obras y trabajos recomendados que se consideren necesarios para solventar los desperfectos y su plazo estimado de duración.
5. Medidas adoptadas y su efectividad y de las obras realizadas para la subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.
6. Determinar el sistema de accesibilidad mecánica sin su correspondiente inspección periódica reglamentaria.

Luego de que el técnico haya presentado el acta desfavorable de inspección ante el Ayuntamiento, los propietarios están obligados a solicitar un permiso municipal para la realización de las obras de corrección correspondientes.

Si te interesa profundizar más sobre estos temas, puedes visitar el siguiente enlace: https://tramitalohoy.com/espana/denunciar-obras-ilegales-de-vecino/

 

Fases o etapas de la inspección

1. Inspección: evaluación visual del edificio y las diferentes viviendas por parte de un profesional técnico con el objetivo de determinar las condiciones en que se encuentran.
2. Valoración: Una vez realizada la inspección, el técnico debe elaborar un Informe de Aptitud con las características observadas en el edificio y una valoración general del estado del mismo. El resultado de esta evaluación declarará el inmueble:

• MUY GRAVE: El edificio presenta fallas generalizadas que comprometen su estabilidad y representan un peligro para la seguridad de las personas. En este caso se deberán adoptar las medidas de seguridad necesarias de inmediato. La Generalitat declararía el inmueble como NO APTO.
• CON DEFICIENCIAS GRAVES: Se observa deterioro que hay que reparar en los plazos establecidos por el técnico. Una vez realizadas las reparaciones correspondientes se solicitará el Certificado de Aptitud a la Generalitat.
• CON DEFICIENCIAS LEVES: Las deficiencias existen por falta de mantenimiento. Deberán realizarse trabajos de mantenimiento y evitar así su deterioro.
• SIN DEFICIENCIAS: Cuando el edificio se encuentra en buen estado y no se observan deficiencias.

Durante la evaluación se toma en cuenta:

• La seguridad del edificio.
• La salubridad: no atenta contra la salud pública y cumple a cabalidad con los requerimientos de saneamientos, acceso a agua, fontanería y otros suministros así como el estado de zonas comunes.
• Ornato público y decoro: la fachada debe cumplir  con la estética urbana de acuerdo con la normativa impuesta por los ayuntamientos.

En estos tres últimos casos, se obtendría el Certificado de APTO por la Generalitat.

3. Obtención del certificado:

Con el informe del técnico realizado, se debe solicitar el Certificado de Aptitud en la Generalitat que acredita el cumplimiento de la normativa y que la Inspección Técnica es favorable. Este informe queda registrado y archivado.

¿Cada cuánto debe realizarse la ITE?

El certificado de Aptitud tiene una vigencia de 10 años una vez que se aprueba la inspección técnica. El certificado deberá renovarse al año siguiente a su caducidad, siguiendo los mismos pasos anteriormente mencionados.

Como la seguridad de las personas no tiene precio, es esencial que la comunidad tome especial atención sobre la ITE, sobre todo en situación de riesgo inminente, derivado de los fenómenos de la naturaleza que pudieran presentarse de forma inesperada.

Aunque la ITE tiene una vigencia de 10 años, esta inspección se puede hacer en el momento en que la comunidad lo considere necesario, incluso antes de cumplirse el plazo de vigencia. Esto es muy común en localidades cuyas edificaciones han estado firmes con el paso del tiempo.

¿Tiene algún costo realizar la ITE? 

Dado que este trámite se realiza con el apoyo de un técnico profesional, será éste quien fije los precios de sus honorarios. Sin embargo, en algunas comunidades los Ayuntamientos tienen listas de precios sugeridos mas no imperativos.

Los costos de la ITE son menores comparados con las erogaciones que tendrían que hacerse en caso de una falla en la estructura del edificio. Las vidas de las personas valen mucho más, por ello es importante la ejecución de la ITE por parte de un especialista certificado.

Es importante acotar que cada técnico profesional tiene sus propios gastos generales de acuerdo con los recursos  que utiliza en su trabajo y el tiempo que le lleve hacer la valoración. Adicionalmente, se debe tener en cuenta que es probable que se deba adjuntar adjuntar planos, anexos fotográficos y medidas a tomar. Por lo que una misma inspección puede tener distintos precios.

¿Multas por no presentar la ITE?

Como primera consecuencia de no presentar el acta de inspección técnica en el tiempo establecido, el órgano competente otorgará  un plazo adicional para realizarla. Este plazo debe cumplirse al pie de la letra, de lo contrario las sanciones resultarán de mayor peso.

Se da la primera advertencia de que, en caso de incumplir nuevamente, se le impondrán multas obligatorias además de subsidiar la inspección técnica.

Estas multas varían entre los 1.000 y 6.000 euros junto con el pago de una nueva evaluación técnica. Si alguno de los propietarios o habitantes del inmueble se niega a realizar la inspección, el Ayuntamiento podrá obligarlos judicialmente independientemente de que quieran realizarla o no.

Por otra parte, en caso de que el inmueble se declare NO APTO, la venta del inmueble se paralizaría,  se negaría una hipoteca y hasta podría declararse el edificio como inhabitable. Un edificio con tal denominación debe ser demolido en el corto plazo, puesto que representa un gran riesgo para la comunidad del entorno.

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