Cómo realizar el cambio de uso de oficina a vivienda

Descubre todos los requisitos para el cambio de uso de oficina a vivienda para legalizar la condición de tu inmueble, obtener otros beneficios y evitar sanciones legales. Si posees una oficina o un local comercial, pero está desocupado y quieres disponer de él para su alquiler o venta. Continúa leyendo y descubre por qué hacer el cambio de uso es lo más conveniente para ti.

¿Cómo realizar el cambio de uso de oficina a vivienda?

Cambiar el uso de un inmueble de tipo oficina o local comercial no es un procedimiento novedoso o fuera de lo común. Más bien, siempre será de provecho adquirir un local comercial para luego transformarlo a vivienda puesto que es menos costoso.

Y es que partir de la crisis, muchos locales y negocios fueron quedando vacíos por lo que sus propietarios han creado nuevas opciones de negocio a partir del cambio de uso de su local u oficina a vivienda. Ya sea que se tenga en mente rentarla o venderla.

Los locales comerciales, como las oficinas, pueden plantear diferentes opciones a la hora de remodelar o reconstruir su espacio. Al ser áreas sin columnas en medio y con techos altos, la versatilidad para adaptarlo a tus preferencias es muy amplia.

Muchos de los muy modernos y bohemios lofts en las ciudades más cosmopolitas fueron alguna vez un local comercial u oficina al que, con el paso del tiempo, se le transformó en vivienda. Fuera porque el propietario quisiera vender el inmueble o alquilarlo a turistas.

Este tipo de construcción, además de ser amplia y cómoda, resulta acogedora. Por si fuera poco, requiere de muy pocas divisiones, como puertas y paredes, por lo que también disminuye el costo de la reforma.

Sin embargo, hay una serie de pasos a seguir para obtener los permisos necesarios y completar nuestro propósito de manera legal.

Razones que justifican el cambio de uso de local a vivienda

Las razones más comunes para el cambio de uso de local a vivienda radican en los siguientes puntos:

• En esa dirección es imposible censar o empadronar
• Las tasas locales son menores en un local que en una vivienda, por lo que los montos de los préstamos bancarios son menores en este sentido.
• Los servicios básicos (luz, agua, teléfono) deben estar registrados, de lo contrario te solicitarán la licencia de actividad
• No tienes la posibilidad de pedir el certificado de habitabilidad, por lo que no podrás arrendar el espacio.

¿Qué información debes saber antes de iniciar el cambio?

En principio, debes conocer si el inmueble tiene opción a cambio de uso, para ello debes responder afirmativamente a la mayoría de estos cuestionamientos:

1. ¿Posee entradas de luz natural y suficiente?
2. ¿Posee ventanas?
3. ¿Dispone de entradas de ventilación natural?
4. ¿La altura de los techos es suficiente para una vivienda (2.5m)?
5. ¿Tiene extractor de humo o aire viciado o pueden instalarse?
6. ¿Está ubicado en un edificio residencial?
7. ¿Se encuentra en un terreno urbano?
8. ¿Se adapta a las normas residenciales del edificio donde se encuentra?
9. ¿Cumple con las normas de habitabilidad del Ayuntamiento?

Si la respuesta a la mayoría de estas preguntas es afirmativa, ¡enhorabuena!, tu inmueble es un excelente candidato para tramitar el cambio de uso de oficina a vivienda.

Documentación necesaria para solicitar un cambio de uso

La documentación será la misma que la de una licencia de obra mayor:

• Instancia normalizada.
• Fotocopia del DNI/CIF.
• Acreditación de representación si el interesado delega en el técnico para entregar la documentación.
• Justificante acreditativo de haber abonado la tasa correspondiente.
• Hoja Estadística de edificación y vivienda.
• Proyecto técnico realizado por un técnico competente y visado del Colegio Oficial.

¿Quién puede ayudarte a emprender el cambio de uso de local a vivienda?

Un arquitecto o técnico especializado puede ayudarte a visualizar si el cambio es factible o no. Será el mismo técnico quien determine si el local se adapta a las normas urbanísticas de la zona donde se encuentra y si cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad. Por lo que el técnico debe ser de tu confianza para llevar a cabo el estudio de viabilidad.

¿Qué es el estudio de viabilidad?

Estudio de viabilidad: Es un informe detallado en el que el técnico competente plasmará, mediante un croquis, las características modificables del local. Es decir, este informe representa la primera etapa del proyecto técnico, por lo que no supone gastos extras cuando debas plantear el proyecto.

El costo de este estudio dependerá del alcance de la obra y de lo solicitado por el cliente. Recuerda que este es un un informe con todos los detalles de la obra, incluyendo un presupuesto de la misma.

¿Quién más puede ayudarte a realizar el cambio de uso de local a vivienda?

La Comunidad de propietarios también puede ser de gran ayuda. La decisión de convertir una oficina a vivienda es netamente del propietario, sin embargo hay que consultarle a los vecinos y demás propietarios en la comunidad si están de acuerdo con que se lleve a cabo la obra. Por tanto, se le debe notificar al administrador o al presidente de la comunidad.

El proceso de notificación debe hacerse con antelación para que todos los vecinos estén al tanto de la información necesaria y voten de manera consciente en la junta correspondiente.

Existen comunidades que han expresado notoriamente en sus estatutos el permiso para el cambio de uso de locales dentro del edificio. Por el contrario, hay otras comunidades que han negado este permiso explícitamente en sus normas de convivencia, por lo que será imposible llevar a cabo este trámite.

Viabilidad del cambio de uso de oficina o local a vivienda

El proyecto técnico de cambio de uso de oficina a vivienda

En cuanto se tenga el permiso de los demás propietarios de la comunidad, el arquitecto procederá a diseñar el proyecto técnico.  El plazo para preparar este proyecto puede variar de unos días a varios meses dependiendo de las reformas que el inmueble requiera.

Este proyecto debe ir visado por el Colegio Profesional y debe incluir la edificación existente, y las modificaciones que se harán para su cambio de uso.

El proyecto técnico se divide en proyecto básico y proyecto de ejecución. Debe estar enmarcado en el cumplimiento de las siguientes reglas:

• El Código Técnico de la Edificación

Aún cuando el inmueble esté en un edificio ya construido y habitado, el cambio de uso de la oficina implica la construcción de una nueva vivienda. Por tanto, el técnico especializado debe considerar cumplir cabalmente con los siguientes requisitos:

• Seguridad estructural (SE): los cambios no influyen en la estructura del edificio, no se reforman áreas comunes.
• Seguridad de utilización y accesibilidad (SUA): la accesibilidad es primordial en lo referente al cambio de uso. Cuando hay entrada desde la calle directamente al inmueble no hay mayor inconveniente; cuando la oficina a modificar se encuentra en un edificio antiguo y requiera de la construcción de peldaños o implementar un ascensor, el cambio de uso no podrá llevarse a cabo.
• Salubridad (HS): Muchas veces el local no posee vías de extracción de aire viciado, humo, humedad, por lo que hay que conectarlo a las vías de las demás viviendas. Este es uno de los aspectos más complicados dado que hay que hacerlo cuidadosamente, teniendo siempre en cuenta los estatutos de la comunidad y el Ayuntamiento.
• Seguridad en caso de incendio (SI): No presenta complicaciones al no tratarse del interior de las viviendas.
• Ahorro de Energía (HE): La vivienda debe poseer aislación térmica adecuada en suelos, fachadas y cubiertas. Por lo que este tema suele aumentar el costo del proyecto y la obra.
• Protección frente al ruido (HR): Unido al ahorro de energía, la vivienda debe estar aislada acústicamente. Hacer las modificaciones de manera simultánea resuelve ambos pasos, el ahorro de energía y el aislamiento frente al ruido.

• El Plan General de Ordenación Municipal

Este es un compendio de normas que dependen del municipio en donde se encuentra el edificio y local a modificar.

Básicamente se exige que el inmueble esté construido sobre suelo urbano o residencial, dado que si la oficina se encuentra en un edificio de oficinas es poco probable que se otorguen los permisos para realizar la obra de cambio.

Asimismo, es de vital importancia conocer qué tipo de local comercial es, dado que por sus condiciones o características ciertos inmuebles no podrán ser habilitados como vivienda, como los sótanos.

• Las Normas de Habitabilidad

  Son las normas que posee cada Comunidad Autónoma, en general son similares, por lo que a continuación se te muestra una lista básica de los requerimientos:

1. Altura: El espacio libre en las diferentes estancias de la vivienda debe ser de 2,5m de altura. En algunas áreas puede disminuir hasta 2,2m (pasillos, cocina, aseo). Sin embargo, muchas oficinas y locales no cumplen con la altura mínima requerida por lo que no serían candidatos a optar por el cambio de uso.
2. Número de habitaciones: una vivienda debe contar con un total de espacios mínimo para que sea considerada como tal. Principalmente, debe contar con una cocina, estancia-comedor, dormitorio y cuarto de aseo.
3. Ventilación: Cada estancia debe contar con una ventana, siendo entrada de ventilación e iluminación natural y directa para los espacios.
4. Toda vivienda debe contar con un espacio cubierto para lavar y tender, queda prohibido hacerlo en espacios externos a la vivienda o directamente por las ventanas.
5. En algunas CCAA se exige una plaza de aparcamiento vinculada a la vivienda.

Visita nuestro artículo si te interesa saber cómo presentar un proyecto ante el ayuntamiento.

¿Qué sigue después de realizar el proyecto de cambio de uso de mi local?

Recordemos que, en principio, se debe contar con el proyecto para presentarlo ante los demás propietario y así obtener su visto bueno. Luego, este proyecto se lleva ante el Ayuntamiento correspondiente para solicitar la licencia de cambio de uso de oficina o local comercial a vivienda.

Seguidamente, se debe abonar los pagos correspondientes a las tasas impuestas a la solicitud y presentar otra documentación posiblemente requerida.

• La licencia de cambio de uso:

  Para tramitar la licencia de cambio de uso de local a vivienda es necesario solicitar otra licencia, conocida como: cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación y funcionamiento

• • Cédula de habitabilidad: El arquitecto realizará el certificado de habitabilidad a partir de la valoración visual del inmueble. Es el Ayuntamiento quien aprobará o denegará este documento. Generalmente este proceso tarda un mes.

La cédula de habitabilidad es justificante para dar de alta los suministros de luz, agua y gas. El costo total de la tramitación de la cédula de habitabilidad puede variar de entre 100 y 200€, dependiendo de quien se encargue de la gestión de toda la documentación ante las autoridades.

Una vez obtenida la licencia de cambio de uso, se solicita las escrituras de la nueva vivienda ante un notario. Estas escrituras deben ser presentadas ante el registro y ante catastro. El tiempo que se lleve la tramitación de esta licencia corresponde al que tarde el Ayuntamiento en la revisión de la documentación.

¿Necesitas una cédula de habitabilidad? Visita nuestro artículo ¿Qué es y cómo obtener la Cédula de Habitabilidad?.

Costo del cambio de uso de local a vivienda.

Los precios varían dependiendo de la Comunidad Autónoma en que se encuentre ubicado el inmueble. En la siguiente lista encontrarás los costos aproximados desglosados por trámites:

• Estudio de viabilidad: puede ir de 500 a 2.000€. Recuerda que si el arquitecto es el mismo para el proyecto técnico, este estudio puede estar presupuestado dentro de dicho proyecto.
• Honorarios del arquitecto o técnico especializado: Aproximadamente del 4% del costo total del presupuesto. El profesional tiene la misma responsabilidad que ante un proyecto de obra nueva.
• Cédula de habitabilidad: De 100 a 200€ si se contrató al técnico para su tramitación. En algunas comunidades como Cataluña, el precio máximo exigido es de 18,90 para el documento impreso; y para uno en línea es de 13,55.
• Tasas municipales: Van desde el 2% al 6% del presupuesto total de la obra.
• Obras de reforma: Suele ser el costo mayor y depende completamente de la magnitud de la obra. El costo mínimo aproximado puede ser de 15.000€, hasta ascender a los 50.000€.
• Proyecto técnico: está vinculado al costo de la obra.
• Honorarios del notario: éstos varían entre los 600 y 875€.

Recomendaciones

Al ser propietario de un inmueble siempre querrás tenerlo en las mejores condiciones posibles, ya sea para rentarlo o para venderlo. No obstante, cuando tu propiedad es un local comercial u oficina en desuso y quieres obtener el mayor provecho de ella, una decisión sabia sería convertirla en una vivienda.

Bien sea porque los cimientos ya están construidos en un conjunto residencial  o porque la ubicación del local es perfecta para alquiler de turismo, cambiar el uso de una oficina a vivienda puede ser un poco menos costoso que construir una desde cero. Adicionalmente, este trámite resulta un negocio bastante rentable actualmente, ya que con muy poco dinero se puede adquirir un local u oficina y convertirlo en una vivienda.

Además, para aprovechar el espacio al máximo, se puede construir un loft. Al no necesitar muchas modificaciones en la obra, benefician al propietario al ser menos costosos que la construcción de  una vivienda de tipo convencional. Por último pero no menos importante los lofts son muy famosos, gozan de alta demanda tanto para la compra como para alquiler turístico.